Doch beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht nur die eigenen vier Wände. Sie werden gleichzeitig Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft und tragen damit auch Verantwortung für gemeinschaftliche Bereiche des Gebäudes.
Genau deshalb sollte vor dem Kauf nicht nur die Wohnung selbst geprüft werden.
Was gehört bei einer Eigentumswohnung eigentlich Ihnen?
Rechtlich besteht Wohnungseigentum aus dem Sondereigentum an der Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Zum Gemeinschaftseigentum gehören grundsätzlich Grundstück und Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
Vereinfacht gesagt:
Innerhalb Ihrer Wohnung können viele Bereiche Ihrem Sondereigentum zugeordnet sein.
Andere Teile des Hauses gehören dagegen allen Eigentümern gemeinsam.
Typische Beispiele für Gemeinschaftseigentum sind etwa tragende Gebäudeteile, Teile der Fassade oder gemeinschaftlich genutzte Anlagen.
Deshalb ist beim Kauf einer Eigentumswohnung immer auch der Zustand des gesamten Gebäudes relevant.
Was ist die Wohnungseigentümergemeinschaft?
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – kurz WEG.
Diese Gemeinschaft verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum und trifft Entscheidungen, die das gesamte Gebäude betreffen. Die Gemeinschaft kann selbst Rechte erwerben, Verpflichtungen eingehen und wird in vielen Fällen durch einen Verwalter vertreten.
Das bedeutet:
Auch wenn Ihre eigene Wohnung frisch renoviert ist, können Entscheidungen der Gemeinschaft später finanzielle Auswirkungen auf Sie haben.
Warum ist die Teilungserklärung so wichtig?
Die Teilungserklärung gehört zu den wichtigsten Unterlagen beim Kauf einer Eigentumswohnung.
Sie beschreibt unter anderem, wie das Gebäude rechtlich aufgeteilt ist und welche Bereiche einzelnen Wohnungen zugeordnet sind.
Darin kann geregelt sein:
- welche Räume zum Sondereigentum gehören
- welche Flächen Gemeinschaftseigentum sind
- welche Miteigentumsanteile bestehen
- ob Sondernutzungsrechte vereinbart wurden
- welche besonderen Regelungen innerhalb der Gemeinschaft gelten
Wohnungseigentum kann unter anderem dadurch entstehen, dass ein Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und jedem Anteil bestimmtes Sondereigentum zugeordnet wird.
Vor dem Kauf sollte deshalb geprüft werden, ob die tatsächliche Nutzung der Wohnung auch mit den rechtlichen Unterlagen übereinstimmt.
Was bedeutet Sondernutzungsrecht?
Ein Sondernutzungsrecht kann einem Eigentümer erlauben, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen.
Das kann beispielsweise betreffen:
- Stellplätze
- Gartenflächen
- Terrassen
- bestimmte Keller- oder Außenbereiche
Das ist besonders wichtig, wenn in einem Exposé Formulierungen wie „eigener Garten“, „eigener Stellplatz“ oder „eigene Terrasse“ verwendet werden.
Denn nicht jede allein genutzte Fläche gehört automatisch zum Sondereigentum.
Was ist das Hausgeld?
Als Wohnungseigentümer zahlen Sie in der Regel regelmäßig Hausgeld an die Gemeinschaft.
Damit werden unter anderem laufende Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums finanziert.
Die Wohnungseigentümer beschließen auf Grundlage eines Wirtschaftsplans über Vorschüsse zu den laufenden Kosten und zu vorgesehenen Rücklagen. Nach Ablauf des Jahres wird eine Jahresabrechnung erstellt.
Für Käufer ist deshalb nicht nur die Höhe des Hausgeldes interessant.
Wichtig ist auch:
Welche Kosten sind umlagefähig?
Welche Kosten bleiben beim Eigentümer?
Wie hoch ist der Anteil für Rücklagen?
Gibt es bereits geplante größere Maßnahmen?
Was ist die Erhaltungsrücklage?
Die Erhaltungsrücklage dient dazu, zukünftige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum finanziell abzufedern.
Beispielsweise können später Kosten entstehen für:
- Dach
- Fassade
- Heizungsanlage
- Fenster im Gemeinschaftseigentum
- Treppenhaus
- Aufzug
- Leitungen
- Außenanlagen
Eine ausreichend aufgebaute Rücklage kann dazu beitragen, größere Belastungen besser aufzufangen.
Entscheidend ist allerdings nicht nur die absolute Höhe der Rücklage.
Sie sollte immer im Verhältnis zu Gebäudegröße, Alter, Zustand und geplanten Maßnahmen betrachtet werden.
Warum sollte man die Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen?
Die Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen können sehr aufschlussreich sein.
Dort lässt sich häufig erkennen, welche Themen die Gemeinschaft beschäftigen.
Zum Beispiel:
- geplante Sanierungen
- wiederkehrende Schäden
- Diskussionen über größere Investitionen
- Konflikte innerhalb der Gemeinschaft
- bereits beschlossene Maßnahmen
- Sonderumlagen
- Probleme mit einzelnen Gebäudeteilen
Wer nur die Wohnung besichtigt, aber die Protokolle ignoriert, sieht möglicherweise nur einen Teil des Gesamtbildes.
Was ist eine Sonderumlage?
Reichen laufende Einnahmen und vorhandene Rücklagen für eine größere Maßnahme nicht aus, kann eine zusätzliche finanzielle Belastung auf die Eigentümer zukommen.
Solche Sonderumlagen können je nach Maßnahme erheblich sein.
Deshalb sollten Kaufinteressenten prüfen:
- Sind bereits Sonderumlagen beschlossen?
- Werden größere Sanierungen diskutiert?
- Gibt es konkrete Kostenschätzungen?
- Wie hoch ist der eigene Miteigentumsanteil?
Ein günstiger Kaufpreis kann schnell weniger attraktiv wirken, wenn kurz nach dem Kauf hohe zusätzliche Zahlungen erforderlich werden.
Was sollte man bei einer vermieteten Eigentumswohnung prüfen?
Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen möchte, sollte zusätzlich die bestehende Vermietung genau betrachten.
Relevant sind insbesondere:
- bestehender Mietvertrag
- aktuelle Nettokaltmiete
- Betriebskosten
- nicht umlagefähige Kosten
- Hausgeld
- Zustand der Wohnung
- Mietentwicklung
- bestehende Mietrückstände
- mögliche Modernisierungen
Für Kapitalanleger ist außerdem wichtig, nicht nur mit der Bruttomietrendite zu rechnen.
Auch nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen und mögliche Investitionen beeinflussen die tatsächliche Wirtschaftlichkeit.
Welche Unterlagen sollten Käufer vor dem Kauf prüfen?
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten idealerweise mehrere Unterlagen zusammen betrachtet werden.
Besonders wichtig sind:
- Grundbuchauszug
- Teilungserklärung
- Gemeinschaftsordnung
- Aufteilungsplan
- Wirtschaftsplan
- aktuelle Jahresabrechnung
- Vermögensbericht
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Informationen zur Erhaltungsrücklage
- Energieausweis
- gegebenenfalls Mietvertrag
Der Verwalter erstellt nach dem Wohnungseigentumsgesetz unter anderem Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht. Letzterer enthält auch Angaben zum Stand der Rücklagen und zum wesentlichen Gemeinschaftsvermögen.
Eigentumswohnung in Magdeburg kaufen
Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung in Magdeburg sollte nicht nur die Lage oder die Ausstattung der Wohnung entscheidend sein.
Stadtteile wie Stadtfeld, Sudenburg, Cracau, Alte Neustadt, Buckau oder das Lennéviertel unterscheiden sich hinsichtlich Bebauung, Gebäudestruktur und Eigentümergemeinschaften teilweise deutlich.
Bei einer Altbauwohnung können andere Themen relevant sein als bei einem Gebäude aus den 1990er-Jahren oder einem modernen Neubau.
Deshalb sollte jede Eigentumswohnung individuell betrachtet werden.
Eigentumswohnung zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage?
Eine Eigentumswohnung kann sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger interessant sein.
Eigennutzer achten häufig besonders auf:
- Grundriss
- Wohnfläche
- Balkon oder Terrasse
- Stellplatz
- Aufzug
- Lage
- Nachbarschaft
Kapitalanleger betrachten zusätzlich:
- Kaufpreis
- erzielbare beziehungsweise bestehende Miete
- Hausgeld
- nicht umlagefähige Kosten
- Rücklagen
- Vermietbarkeit
- mögliche zukünftige Investitionen
Bei beiden Gruppen gilt jedoch:
Die Wohnung selbst ist nur ein Teil der Kaufentscheidung.
Makler-Radar: Unsere wichtigsten Prüfpunkte
Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie sich mindestens diese Fragen stellen:
- Was gehört tatsächlich zum Sondereigentum?
- Welche Bereiche sind Gemeinschaftseigentum?
- Wie hoch ist das Hausgeld?
- Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage?
- Sind größere Sanierungen geplant?
- Gibt es Sonderumlagen?
- Was steht in der Teilungserklärung?
- Was zeigen die letzten Eigentümerversammlungen?
- Gibt es Sondernutzungsrechte?
- Wie ist die wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft?
Häufige Fragen zur Eigentumswohnung
Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?
Sondereigentum bezeichnet vereinfacht den Teil, der einem einzelnen Wohnungseigentümer zugeordnet ist. Gemeinschaftseigentum gehört dagegen allen Eigentümern gemeinsam. Welche Bauteile rechtlich zugeordnet werden können, regelt unter anderem § 5 WEG.
Gehört ein Stellplatz automatisch zur Wohnung?
Nein. Ein Stellplatz kann beispielsweise Sondereigentum sein oder über ein Sondernutzungsrecht zugeordnet werden. Deshalb sollte die rechtliche Zuordnung immer anhand der Unterlagen geprüft werden. Stellplätze können nach dem Wohnungseigentumsgesetz grundsätzlich als Räume im rechtlichen Sinne behandelt werden.
Was sollte ich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt prüfen?
Neben der Wohnung selbst insbesondere Teilungserklärung, Grundbuch, Hausgeld, Rücklagen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und geplante Sanierungsmaßnahmen.
Kann das Hausgeld steigen?
Ja. Kosten der Gemeinschaft können sich verändern. Die Eigentümer beschließen die Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans. Auch zusätzliche Investitionen oder veränderte laufende Kosten können Auswirkungen haben.
Ist eine hohe Erhaltungsrücklage immer gut?
Nicht automatisch. Entscheidend ist, ob die Rücklage im Verhältnis zu Alter, Größe und Zustand des Gebäudes ausreichend erscheint und welche Maßnahmen bereits absehbar sind.
Fazit: Beim Wohnungskauf gehört das ganze Gebäude zur Entscheidung
Eine Eigentumswohnung sollte niemals nur anhand von Wohnfläche, Kaufpreis und Ausstattung beurteilt werden.
Mit dem Kauf werden Sie Teil einer Gemeinschaft und beteiligen sich am gemeinschaftlichen Eigentum.
Deshalb gehören Teilungserklärung, Hausgeld, Rücklagen, Eigentümerversammlungen und geplante Sanierungen genauso zur Kaufprüfung wie Badezimmer, Küche und Balkon.
Unser Makler-Radar-Tipp:
Nicht nur die Wohnung besichtigen – auch die Gemeinschaft und ihre Unterlagen genau ansehen.
REMAX Immobiliencenter Magdeburg unterstützt Käufer und Verkäufer dabei, Immobilienangebote transparent einzuordnen und wichtige Unterlagen frühzeitig in den Verkaufs- und Kaufprozess einzubeziehen.
