Für Käufer kann dieses Modell interessant sein, weil der Grundstückskauf entfällt. Gleichzeitig entstehen aber Besonderheiten, die vor dem Kauf unbedingt geprüft werden sollten.
Wer eine Immobilie mit Erbbaurecht in Magdeburg oder Umgebung kaufen möchte, sollte deshalb nicht nur auf Kaufpreis, Zustand und Lage achten, sondern auch den Erbbaurechtsvertrag genau kennen.
Was bedeutet Erbbaurecht?
Beim Erbbaurecht bleibt das Grundstück im Eigentum einer anderen Person oder Institution. Der Erbbauberechtigte erhält jedoch das Recht, auf diesem Grundstück ein Gebäude zu besitzen und zu nutzen.
Das Erbbaurecht ist grundsätzlich veräußerlich und vererblich. Es wird rechtlich wie ein grundstücksähnliches Recht behandelt und in einem eigenen Erbbaugrundbuch eingetragen.
Vereinfacht gesagt:
Das Haus kann Ihnen gehören – das Grundstück darunter jedoch jemand anderem.
Für die Nutzung des Grundstücks wird häufig ein regelmäßiger Erbbauzins vereinbart.
Was ist der Erbbauzins?
Der Erbbauzins ist die regelmäßige Zahlung an den Grundstückseigentümer für die Nutzung des Grundstücks.
Wie hoch dieser Betrag ist und ob beziehungsweise wie er angepasst werden kann, richtet sich nach dem jeweiligen Erbbaurechtsvertrag.
Das Erbbaurechtsgesetz sieht ausdrücklich vor, dass ein Erbbauzins als wiederkehrende Leistung vereinbart werden kann. Bei Wohnimmobilien gelten zudem gesetzliche Grenzen für mögliche Anpassungen.
Für Käufer bedeutet das:
Neben Finanzierung, Betriebskosten und Instandhaltung sollte auch der laufende Erbbauzins langfristig in die Kalkulation einbezogen werden.
Warum kann eine Immobilie mit Erbbaurecht günstiger sein?
Da das Grundstück nicht mitgekauft wird, kann der Kaufpreis einer Immobilie mit Erbbaurecht niedriger ausfallen als bei einer vergleichbaren Immobilie auf eigenem Grundstück.
Das kann den Einstieg in Wohneigentum erleichtern.
Der niedrigere Kaufpreis allein sollte aber nicht ausschlaggebend sein.
Entscheidend ist die Gesamtbetrachtung:
- Kaufpreis der Immobilie
- Höhe des Erbbauzinses
- mögliche zukünftige Erhöhungen
- Restlaufzeit des Erbbaurechts
- Finanzierungsmöglichkeiten
- vertragliche Einschränkungen
- Regelungen am Ende der Laufzeit
Erst wenn diese Punkte zusammen betrachtet werden, lässt sich beurteilen, ob das Angebot langfristig attraktiv ist.
Wie lange läuft ein Erbbaurecht?
Erbbaurechte werden in der Praxis häufig für sehr lange Zeiträume vereinbart.
Für einen Käufer ist jedoch nicht nur die ursprüngliche Vertragsdauer entscheidend, sondern vor allem die verbleibende Restlaufzeit zum Zeitpunkt des Kaufs.
Je kürzer die Restlaufzeit ist, desto wichtiger wird dieser Punkt für Finanzierung, Wiederverkauf und langfristige Planung.
Deshalb sollte die Restlaufzeit bereits vor dem Kauf genau geprüft werden.
Welche Bedeutung hat die Restlaufzeit bei der Finanzierung?
Bei einer Immobilie mit Erbbaurecht finanziert eine Bank nicht das Grundstück selbst, sondern das Erbbaurecht beziehungsweise die darauf befindliche Immobilie.
Die verbleibende Vertragslaufzeit kann deshalb bei der Finanzierungsentscheidung eine wichtige Rolle spielen.
Insbesondere bei kürzeren Restlaufzeiten können sich andere Anforderungen an Laufzeit, Tilgung oder Beleihung ergeben.
Wer eine Immobilie mit Erbbaurecht kaufen möchte, sollte deshalb frühzeitig mit der finanzierenden Bank klären, unter welchen Bedingungen eine Finanzierung möglich ist.
Darf man eine Immobilie mit Erbbaurecht einfach verkaufen?
Grundsätzlich kann ein Erbbaurecht veräußert werden.
Im Erbbaurechtsvertrag kann allerdings vereinbart sein, dass der Grundstückseigentümer einer Veräußerung zustimmen muss. Gleiches kann für bestimmte Belastungen des Erbbaurechts gelten, etwa im Zusammenhang mit einer Finanzierung.
Deshalb sollten Käufer prüfen:
- Ist eine Zustimmung beim Verkauf erforderlich?
- Muss der Grundstückseigentümer einer Finanzierung zustimmen?
- Gibt es weitere vertragliche Beschränkungen?
- Unter welchen Voraussetzungen darf eine Zustimmung verweigert werden?
Diese Regelungen können später sowohl beim eigenen Verkauf als auch bei einer Anschlussfinanzierung relevant werden.
Was bedeutet Heimfall beim Erbbaurecht?
Ein weiterer wichtiger Begriff ist der sogenannte Heimfall.
Damit ist nicht das reguläre Ende der Vertragslaufzeit gemeint. Vielmehr kann im Vertrag vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht bei bestimmten Vertragsverstößen an den Grundstückseigentümer übertragen muss.
Welche Situationen einen Heimfall auslösen können, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen.
Das Gesetz erlaubt entsprechende Regelungen ausdrücklich. Bei einem Heimfall besteht grundsätzlich ein Anspruch auf eine angemessene Vergütung, wobei die konkrete Ausgestaltung wiederum vom Vertrag abhängen kann.
Auch beim Erbbauzins gibt es eine gesetzliche Grenze: Ein Zahlungsverzug kann einen Heimfall wegen Zahlungsrückständen nur dann begründen, wenn mindestens zwei Jahresbeträge offenstehen.
Was passiert nach Ablauf des Erbbaurechts?
Dieser Punkt gehört zu den wichtigsten Fragen überhaupt.
Läuft das Erbbaurecht regulär aus, erlischt das Recht. Für das auf dem Grundstück befindliche Bauwerk sieht das Gesetz grundsätzlich eine Entschädigung durch den Grundstückseigentümer vor.
Wie hoch diese Entschädigung ausfällt und wie sie gezahlt wird, kann allerdings im Erbbaurechtsvertrag geregelt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann sogar ein Ausschluss vereinbart sein.
Deshalb sollten Käufer niemals davon ausgehen, dass am Vertragsende automatisch der volle Gebäudewert ausgezahlt wird.
Der Vertrag ist entscheidend.
Kann ein Erbbaurecht verlängert werden?
Eine Verlängerung ist grundsätzlich möglich, sie erfolgt jedoch nicht automatisch.
Der Vertrag kann beispielsweise ein Vorrecht auf Erneuerung enthalten.
Außerdem kann der Grundstückseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen eine Verlängerung anbieten, statt die beim Ablauf grundsätzlich mögliche Entschädigung zu zahlen.
Wer eine Immobilie mit kürzerer Restlaufzeit kaufen möchte, sollte daher frühzeitig klären, ob bereits Aussagen oder Vereinbarungen über eine mögliche Verlängerung bestehen.
Welche Unterlagen sollten Käufer prüfen?
Vor dem Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht sollten insbesondere folgende Unterlagen sorgfältig geprüft werden:
- Erbbaurechtsvertrag
- Erbbaugrundbuch
- Grundbuch des Grundstücks
- aktuelle Höhe des Erbbauzinses
- Regelungen zur Anpassung des Erbbauzinses
- Restlaufzeit
- Zustimmungsvorbehalte
- Regelungen zum Heimfall
- Regelungen zum Vertragsende
- mögliche Verlängerungsoptionen
Gerade beim Erbbaurecht entscheidet häufig nicht ein einzelner Punkt, sondern das Zusammenspiel verschiedener Vertragsbedingungen.
Vorteile eines Erbbaurechts
Ein Erbbaurecht kann durchaus Vorteile bieten.
Der größte Vorteil liegt häufig darin, dass das Grundstück nicht gekauft werden muss. Dadurch kann der Kapitalbedarf beim Immobilienkauf geringer ausfallen.
Weitere mögliche Vorteile können sein:
- niedrigerer Einstiegspreis
- Zugang zu Grundstücken in attraktiven Lagen
- geringerer Finanzierungsbedarf für den Kauf
- langfristige Nutzung eines Grundstücks
Ob diese Vorteile tatsächlich überwiegen, hängt immer vom konkreten Vertrag und der persönlichen Situation ab.
Welche Nachteile sollten Käufer beachten?
Dem geringeren Kaufpreis stehen zusätzliche Verpflichtungen und langfristige Abhängigkeiten gegenüber.
Dazu können gehören:
- laufender Erbbauzins
- mögliche Anpassungen des Erbbauzinses
- begrenzte Vertragslaufzeit
- mögliche Zustimmungspflichten
- Besonderheiten bei der Finanzierung
- Auswirkungen auf den späteren Wiederverkauf
- Regelungen zum Vertragsende
Ein scheinbar günstiger Kaufpreis sollte deshalb niemals isoliert betrachtet werden.
Erbbaurecht beim Immobilienkauf in Magdeburg
Auch beim Kauf eines Hauses oder einer anderen Immobilie in Magdeburg und der umliegenden Region kann Erbbaurecht eine Rolle spielen.
Gerade bei besonderen Grundstückssituationen lohnt es sich, frühzeitig zu klären, wem das Grundstück gehört und welche Rechte tatsächlich erworben werden.
Für Käufer in Magdeburg, Barleben, Biederitz, Wanzleben, Schönebeck oder der Magdeburger Börde gilt deshalb:
Nicht nur das Gebäude besichtigen – auch die rechtliche Grundstückssituation prüfen.
Ist eine Immobilie mit Erbbaurecht eine gute Investition?
Darauf gibt es keine pauschale Antwort.
Ein Erbbaurecht ist nicht automatisch gut oder schlecht.
Entscheidend sind vielmehr:
- Kaufpreis
- Erbbauzins
- Restlaufzeit
- Vertragsbedingungen
- Lage
- Zustand der Immobilie
- Finanzierung
- geplante Haltedauer
Bei guten Vertragsbedingungen und ausreichend langer Restlaufzeit kann eine Immobilie mit Erbbaurecht durchaus interessant sein.
Ungünstige Bedingungen können einen vermeintlichen Preisvorteil dagegen relativieren.
Häufige Fragen zum Erbbaurecht
Gehört mir das Haus beim Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht gibt dem Berechtigten das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter dem Grundstück ein Bauwerk zu haben. Das Grundstück selbst verbleibt im Eigentum des Grundstückseigentümers.
Muss beim Erbbaurecht immer Erbbauzins gezahlt werden?
Ein Erbbauzins kann als regelmäßige Gegenleistung vereinbart werden. Ob und in welcher Höhe er geschuldet wird, ergibt sich aus dem jeweiligen Vertrag.
Kann man ein Haus mit Erbbaurecht verkaufen?
Grundsätzlich ja. Je nach Vertragsgestaltung kann für die Veräußerung jedoch die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich sein.
Was passiert mit dem Haus nach Ablauf des Erbbaurechts?
Bei einem regulären Ablauf sieht das Erbbaurechtsgesetz grundsätzlich eine Entschädigung für das Bauwerk vor. Die konkrete Höhe und Ausgestaltung kann vertraglich geregelt sein.
Kann ein Erbbaurecht vererbt werden?
Ja. Das Erbbaurecht ist gesetzlich als veräußerliches und vererbliches Recht ausgestaltet.
Was sollte man vor dem Kauf unbedingt prüfen?
Besonders wichtig sind Restlaufzeit, Erbbauzins, mögliche Anpassungen, Zustimmungspflichten, Heimfallregelungen und die Bedingungen am Ende der Vertragslaufzeit.
Fazit: Beim Erbbaurecht zählt der Vertrag
Eine Immobilie mit Erbbaurecht kann eine interessante Möglichkeit sein, Wohneigentum zu erwerben, ohne gleichzeitig das Grundstück kaufen zu müssen.
Der möglicherweise günstigere Kaufpreis sollte jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass zusätzliche Vertragsbedingungen und langfristige Verpflichtungen bestehen können.
Wer eine Immobilie mit Erbbaurecht kaufen möchte, sollte deshalb besonders genau hinschauen.
Unser Tipp:
Erbbaurechtsvertrag, Restlaufzeit, Erbbauzins und Regelungen zum Vertragsende sorgfältig prüfen und bei rechtlichen Fragen einen Notar oder entsprechend qualifizierten Rechtsberater hinzuziehen.
REMAX Immobiliencenter Magdeburg begleitet Käufer und Verkäufer bei Immobilientransaktionen in Magdeburg und Umgebung und unterstützt dabei, wichtige Unterlagen und Rahmenbedingungen frühzeitig in den Blick zu nehmen.
